ワンルームマンション投資のご紹介です。
ワンルームマンション投資は、失敗や危険をだと言われ不安かもしれません。しかし、抑えるべきポイントを押さえれば 安定・安全な低リスク資産になります。 乱高下の激しい高リスクな株やFXよりも魅力的です。
私も現在、実際に3部屋を運用中です。本記事では実体験も踏まえてワンルームマンションのリスク関連についてまとめました。
不動産投資のリスクは？
不動産投資に対するリスクですが、リスクのない投資はありません。リスクはあります。リスクはこちらがわかりやすいです。
そんなリスクもありますが、私は日本財託でのワンルームマンションを決断し運用中です。私なりの決断のポイントをまとめてみます。
不動産投資はサラリーマンにオススメか？
サラリーマンの不動産投資は結論としてはオススメです。
理由は「銀行から融資を受けやすい」という点。これは体験してみるとわかります。私自身実感しました。
私の場合は、日本財託から紹介受けた「ワンルームマンション」なので「投資用マンションローン」になりますが、あっさり融資してもらえました。サラリーマンというステータスは、スゴイ強みなんですね！
不動産投資の中でワンルームマンションはオススメかどうか？
私の実施している日本財託での区分マンション投資についてはオススメです。
おすすめのポイントは下記。
- 年利はプラス
- 少ない手間で運用可能（日本財託のバックアップ）
- 低リスク （日本財託のバックアップ）
ただし、おすすめできない点もあります
- 利率が高くない
- 自分で工夫できることが少ない
- リスクが低い分、冒険できない
日本財託以外は比較してませんが、他社でも魅力のある物件はあるはずです。以下のような部分が比較ポイントと思いますので参考にしてください。
- 利回り（高利回りの場合の想定リスクが見抜けるか）
- 入居率への対応（業者努力はどうか、介入余地あるか）
- 物件ニーズ（住む人がいる立地か、悪条件なら打開策はあるか）
- 2年目以降の運用収支（マイナスはおかしい、節税押しは騙しの可能性）
利回りが低いのはリスクも低い
ワンルームマンション投資は高利回りは望めません。それは同時に大きく損失を出しにくい安全資産という意味です。
- 利回りが気になるならワンルームマンション投資はNG。
- ワンルームマンションで高利回りは不可能です。
- 低利回りですがリスクが発動しない限りプラスになります。初めからマイナス運用の業者は詐欺と考えて問題ないです。
- 不動産投資では、例えば一棟ものの購入など高利回りになります。ということは、リスクもその分大きく、リスク対策のための労力が発生します。
- 利回りとリスクは相反していて、リスクを減らすにはリスクの大きさだけ労力が必要になります。
- 低利回りだから安全なわけないことには注意が必要。
- 高利回りでも、低利回りでも、いずれにしてもリスク対策が必須です。
- 労力を書ける時間があるなら高利回りに挑戦もあり。労力に限界ある方は低リスクの不動産投資で開始する手はあり、ということです。
ポイントは入居率の確保、 ワンルームマンションの収益計算
空室が発生しないと仮定して収益を計算します。となると収益計算上の最大リスクは空室リスクとなりますね。
- 計算すると空室リスクなしでチョイプラスという計算になります。
- 初期費用としての頭金が最小限のケースで計算するとプラス
- 初期費用が最小限だとトントンで、初期費用を更に投資できれば十分プラスです。
- 空室が発生するとヤバイですね。空室は最大のリスクです。
- 日本財託で魅力は入居率の高さ。怪しい不動産業者も多い中、日本財託は自信をもって入居率98%以上を達成している強みがあります。
- ワンルームマンションでの入居率リスク回避の一つに、「信頼できるパートナ選び」が必須です。騙されてもダメ、放置もダメ。言いなりもダメ。信頼できるパートナと組みましょう。
家賃低下リスクには物件ニーズの見極めを
日本財託ならニーズのある物件ポジションに絞り込むことで家賃低下リスクを低減します。
- ワンルームマンションは価格が下がりにくい。価格は下がりにくいが、家賃低が下がるというリスクがある。
- 家賃は物件相場＋需要と供給のバランス。
- ゆえに需要のある不動産に価値がある。
- 需要のない物件で空室が続くと家賃を下げるしかない。これが家賃低下リスク。
- 日本財託の紹介物件は「都内・中古・ワンルーム」に完全に絞ってます。
- 若手会社員、単身赴任、学生、外人ニーズなど、都心ワンルームマンションの需要は必ずある。需要がある限り賃料を下げる必要性が発生しない。
- 「都内・中古・ワンルーム 」のニーズについては、数値的根拠あり。→数値傾向
- ニーズがあるポジションなら、賃料低下リスクは低いのです。
撤去費用・メンテナンス費用について
- 撤去費用について、日本財託の場合はシステム化しているようで、こちらに価格表にある金額になります。日本財託では、敷金からも使われるので撤去時は費用はほぼかかりません。
- メンテナンス費用はかかります。例えばエアコン故障とか給湯とか。購入後の経費は下記にまとまってます。
日本財託の営業方法
日本財託は、口コミやセミナーからの営業が多いようです。私は信頼できる友人に紹介してもらいました。しつこい電話営業もありませんし、安心できます。
日本財託では「強引な営業、しつこい電話セールスは一切しません」ということです。
過去に、「ツーブロックゴリラ」というヤクザまがい行為があったようですが、日本財託ではあり得ないでしょう。
節税には、、、なりません。
- 節税になるという話については、そもそもあまり意味がありません。
- 2020年2月現在、不動産投資始めてから初の確定申告を体験中。初年度は必要経費が多く、その分を所得から差し引くことができます。これらは還付金として戻ります。
- 翌年からは運用収益はプラスになる予定です。プラスの場合。節税どころか払う税金が増えます。収益プラスで、プラスの一部を税金として払い、合計はプラスです。
- もし2年目以降もマイナスになる運用を進める不動産業者がいればオカシイと思ってください。マイナス運用は税金が還付されるので「プラスを錯覚」させますが騙されてます。収益マイナスなので、マイナスの一部が還付されますが、合計はマイナスです。つまり、マイナスであること自体オカシイことに気づいてください。
- 日本財託では「節税を目的としたマンション投資は大変危険 」と警告してます。以下参照ください。
年金や保険になるのか？
- 一般的に、年金については他の資産運用の方が効率的です。
- 保険については「何の保険の代わりを目指すか」で論点は変わります。「かけすて生命保険」の代替にはなります。なぜなら団信に必ず入るからです。
- 団信とは自分が死んだらローン残高はチャラになる保険です。 保険金は銀行に行くことでローン残高は消えて不動産がそのまま残ります。賃貸収入がそのまま家族への収入になります。
- その他、普通の保険の代わりにはなりません。私は生命保険に入っていませんので、魅力を感じました。
2019年に入り住宅ローンで銀行騙す手口
- 不動産投資で住宅ローン（フラット35とか）は絶対ダメということです。
- 私の場合、日本財託の言うなりでしたが、契約結果から見ると、提携の銀行と「不動産投資用ローン」という契約でした。日本財託での契約を体験済み。問題なしです。
結局、ワンルームマンションはどうなの？
日本財託のように実績あるパートナと組めば、低利回りながら着実な運用が可能です
ワンルームマンションは大きな儲けは出ませんが、着実です。もし、余剰資金があっても、今の銀行は、本当に預けておくよりずっと良い結果が期待できるでしょう。
- 2019年時点の預貯金利率
- 普通預金の金利は0.001%
- 定期預金の金利は 0.01%
「銀行にお金を眠らせるよりは完全にマシなら突き進む」と考えるなら、低リスクで始められることに魅力ある。
つまり、低リスクな不動産投資としてのワンルームマンション投資はあり
株や為替のリスクが高まる中でのもう一つの選択肢
株式投資や投資信託など、利回りの良いものが他にもあるのでは？
それはその通り。実際に私は株式投資と投資信託も検討しました。しかし、2019年以降、株式も為替も乱高下が激しくリスクは大きい。実際に株やFXでは、かなり損失を被るケースも出てきているようです。
最近でも、経済懸念は多く出てます。株やFXは非常にリスクが高い。
- 英国のEU離脱
- 中国・韓国の経済状況の悪化
- 米中貿易摩擦
- 新型コロナウィルスによる物流混乱
そう考えると、日本財託のワンルームマンションは、安定の低リスク資産運用を狙えます。
株や投資信託などのリスクが上がっており、安全で低リスクな資産運用を狙うならワンルームマンション投資は選択肢としてありです。
もっと知りたい方はセミナーへ
本記事は、日本財託推しです。日本財託はセミナーを頻繁に開催しています。興味ある方は是非セミナーに足を運んでみてください。他の業者の経験がなくてすみませんが、考え方は同じはずですので、本記事が参考になればうれしいです。
コメント
[…] […]
[…] ワンルームマンション投資は失敗する？日本財託で安全資産へ！ […]